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　　已众所周知，浦东新房买房堪称是“内卷之王”。对于300-400万级的刚需买家来说，可供的选择屈指可数。

　　不同于浦西有嘉定、宝山等板块，浦东400万以内的新房项目基本集中在航头与惠南与临港。而即使想买在航头，也只能是勉强上车中小套户型中80多平的紧凑三房。从数据中可以看出，近三年浦东400万以内的新房供应只有16%左右，实在太少！

　　如今，港城云樾观海的出现，给了想买在浦东的人们一个心动的机会。地铁16号线米+国企钜制人居范本+黄金三角辐射，错过再无！项目的售楼处已开放，大家一起感受下这火爆的人气！

　　以陆家嘴为中心，直径约30km为半径，同纬度的祝桥新房均价已有5.4万/平，新场约4.96万/平，航头约4.8万/平，惠南港城云樾观海3.3万/平，是仅剩的价格洼地！

　　若以地铁16号线为轴，往前三站的新场价格高出约1.5万/平，三站价差，同样买三房却能劲省100万左右！而往后三站的临港新房，今年的新房价格也达到了约3.5万/平，但临港太过偏远。惠南作为浦东腹地，烟火气息和通勤距离都更具优势。

　　眼尖的人也发现，在2023年第二批次的土拍中，惠南新市镇D-02地块的土地联动价已经涨到了4.01万/平，如果这次错过「港城·云樾观海」，以后想置业惠南，上车成本只会越来越高。

　　惠南镇位居浦东新区的中央腹地，是上海市的重要副中心之一，也是浦东建设的重要区域之一。2035目标中。惠南将被打造成“浦东南北科创走廊的重要节点”，“中部区域的公共服务中心”，“传承历史生态宜居的综合城镇”。

　　新时期惠南镇迎来了新的发展机遇。是临港新片区、上海张江科学城与上海航空城浦东重点发展黄金三角的辐射中心，坐拥三大圈辐射利好。

　　交通方面。“上海2035”增设上海东站、拓展浦东国际机场的设施规模，成为世界级交通枢纽。惠南镇位于这一世界级交通枢纽的直接辐射，距离浦东国际机场仅约5公里。

　　2035规划中还指出，惠南是“祝桥-惠南综合发展型城镇圈的核心镇”。惠南将会对接临港新片区机场南片区、浦东枢纽地区、张江科学城等功能板块就业人口需求，充分发挥在教育、卫生、养老、文化等社会事业领域的深厚积淀。

　　年初，惠南镇2023年首批16个重点现代城镇项目集中开工，总投资额超112亿元。

　　目前，全镇同步推进的建设项目共有14大类120余个，年内正式开工项目总投资额预计约150亿元。还提出2023年力争全年税收和地方财政收入在2022年基础上翻一番，规上工业总产值在2022年基础上翻三番，固定资产投资突破30亿元！（来源：浦东发布）

　　如此重磅的规划加持和落地速度，惠南的发势头不可谓不迅猛，而港城·云樾观海位居惠南核心地段，坐拥发展利好，未来的土地价值势必会更上一层楼！

　　还可以和11/13/2/7/18号线换乘，人民广场、张江科学城、迪士尼等都可以快速到达。

　　自驾的话，“三横三纵”公路网络，到上海各大城区都很便捷。“三横”：沪南公路、下盐路、申嘉湖高速S32等。“三纵”：绕城高速G1503、沪芦高速S2、川南奉公路；同时距离上海东站约40公里，上海东站总建筑规模约300万㎡，定位为全球城市的门户。

　　因为发展得比较早，这边的生活氛围已经十分具有烟火气，商业繁荣。往北2公里是南汇大学城生活广场，涵盖了网红餐饮、文体健身、休闲娱乐等多功能业态。周边还有世纪联华、欧尚（大润发）、禹州商业广场、弘基休闲广场，能够满足到日常的生活所需。

　　3公里处还有南汇体育中心，内置室内游泳池、羽毛球、乒乓球、射击、篮球、瑜伽、儿童游乐场等；周末待着家人一起出来健身锻炼，不失为一个好去处。

　　教育资源也很丰富。项目东侧地块是幼儿园的规划用地，西北方向是一处高中教育规划用地。浦东新区东城幼儿园、建平实验附属小学（惠南第二小学）、南汇第三中学等等，满足全年龄段的教育需求。（注：新房不划分学区，具体消息须以政府教育主管部门及学校最新政策为准）

　　如果有看病需求的话，紧邻惠南社区卫生服务中心，定期开设专家专科门诊服务。约 5公里是三级综合医院浦东医院、复旦附属上海浦东医院、南华医院、光明中医院等，开车可达，也是十分便捷。

　　上海港城开发（集团）有限公司（简称“港城集团”）成立于2002年4月28日，作为临港新片区最早成立的开发主体，坚守“根植临港、绘制蓝图”的初心，积极推进城市建设、完善城市功能、推动产业发展、促进产城融合，致力于打造经济充满活力、环境富有魅力、文化独具张力的现代城市社区，已有21年的运营经验。

　　上海海港新城房地产（集团）有限公司（简称“港城房产集团”）是港城集团的全资子公司。港城房产集团以“四维一体”房建体系为基础，曾获得“上海市优秀住宅金奖”，“上海市优秀住宅方形设计奖”等，代表作有悦城、港城悦府、港城悦庭、湖滨天地、港城滴水湖馨苑、海港中心等，开发经验丰富。

　　而港城·云樾观海是惠南首个港城6G高品质生活体系社区，从“产品”到“场景”，以城市为生活蓝图，以家庭需求为模型，以居住者生活为导向，打造爱城市的家、安居的一生之宅。

　　此次项目打造了以高层、洋房、底复、叠加四类产品，满足不同群体的多元化需求。外立面选用米白色系的真石漆配合灰色涂料，艺术风的装饰立面配合现代简洁风的建筑线条，塑造了宁静稳重、典雅大气的品质。

　　社区景观上，以“都市港湾 光之秘境”为主题，依托“一横三纵”布局，在光与影、廊与景之间，倾力打造寻光之径、林下绿谷、入户花园等多个组团，营造一个自然、舒适、休闲、自在的避风港，一个隔绝都市纷扰的理想休憩地。社区景观的面积达到了3.5万方。

　　约470㎡阳光草坪自然客厅，纵情享受阳光与自然。约260m环形健康跑道，跑步健身轻松。此外还有全龄运动场，包含星光梦境儿童乐园、老年活动广场，承载全龄理想生活。

　　值得一提的是，项目的高层之间做了超宽栋距，高层栋距约31-56米，住户们能够享受到更好的采光和视野。

　　此次项目推出了高层、洋房、底复、叠加四种产品，分别是约99-130㎡高层、约88㎡洋房、约180㎡洋房底复、约195㎡的叠墅，让我们一起品鉴一下户型吧。

　　88平户型格局十分方正。三开间朝南，布局合理，动静分离，采光和通风条件优越。户型方正全明通透，阳光清风环绕，不可多得。

　　独立的入户玄关，内外过过渡，收纳有序，归家仪式感拉满！双阳台的设计，客厅和次卧都拥有阳台，享受阳光沐浴，视野宽阔。还可以打造成景观阳台等，拉伸生活的纬度。

　　餐客厅一体，丰富了生活场景，有助于增强日常家人间的和谐交流。同时，卫浴干湿分离，有助于保持日常卫生清洁。让起居雅洁有序。

　　主卧格局方正，温馨舒适。大尺度的衣帽柜，从容放下四季衣服，飘窗的设计，可以装点个性化的空间！市面上的88平三房户型，能够如此兼具功能性与舒适感，实在难得！

　　建筑面积约130㎡的三房两厅两卫，尺度奢阔，格局方正，可以说是改善群体的不二选择了！

　　三开间朝南，南北通透，通风和采光优越，阔绰南向面宽，方正敞亮风光尽览。客餐厅一体直连阳台，让空间感延伸，提高实用空间。

　　主卧套房设计，独立衣帽空间+卫浴，起居、换衣尽享大尺度私密空间。全明双卫设计，主客私密空间，干湿分离，整洁有序。也有助于日常的打扫和保持整洁。

　　项目的售楼处已开放，心动的朋友们可以来现场实地感受一下，抓紧机会，千万不能错过这个神盘！

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　　开篇直接上结论：40岁以上中年家庭房产投资应该逐步从以房贷为核心逐步转移到以房租为核心的投资模型上去。

　　国内房产圈里，不管是投资大神如欧神，还是有影响力的大V们，提到现阶段房产投资理念，结论惊人的一致：

　　其他大V也从人口流动，棚改货币化，经济集中度，中心城市吸血效应等等方面反复强调结论。

　　春节期间多篇文章提到四五线县城的房价暴涨，结论惊人一致，一二线以下房产毫无价值，即使涨价也是昙花一现，以后将长期套牢，言语之间充斥着俯视和嘲笑。

　　虽然不敢质疑高手们的专业性，但是我在这里面发现了一个BUG，要么是一线+强二线，要么是四五六七八线小县城，中间呢？！

　　他在分析数据时发现房价涨幅和价值大的省份一般人口超过4000万，优质城市人口超过400万，这个就是长期房产价值投资的基础。我深以为然，不去纠结具体数字的准确性，到是给我们提供了很多房产投资的思考方向。

　　如果你是一个刚走上社会，或者刚组建家庭，还没有房子的刚需，结论就很简单：在你所在的城市购入一套3居以上大平层，（学区+地铁或主干道），首套首贷要用足用够，越早上车越好。两套以内不用谈任何投资，我们今天主要讨论有三套或者以上房产的人群，或者说是在一二线核心城市有三套以上房产的40岁以上家庭以后投资思路。

　　1.都是最少享受到一波大涨幅的受益者，一般拥有2-3套房产，资产普遍在500-2000万之间，

　　2.负债不高，房贷很少超过500万以上，月供大部分在3万元以下，收入普遍家庭年在20-80万之间。

　　3.工作和收入稳定下来，部分遇到中年危机，但最重要特征是薪资上涨空间基本上到了顶部（不考虑以后通胀因素）。

　　4.家庭1-2两个孩子，教育，老人，房贷，生活，工作各种压力，负担比较重。

　　5.但是尚有一部分余钱投资手里少则几十万，多则一两百万，放手里怕贬值，投资房产在所在城市要么被限购限贷，要么房价太高下不去手。经过股市教训，一般对于金融理财都内心抗拒。

　　其次从房产投资的三个收益来源维度来分析售楼处电话：【售楼热线.房产投资收益=房产增值（一直是大头）+房租收益+房贷对冲通胀的收益

　　3.但15年以后这一波房产不同于以往，先从一线，然后二线四小龙，然后二线次强省会，再到三四线年年底到县城，走了完整的一轮。

　　这一轮的意义不只是房价涨跌，关键是出现了新的现象：强二线涨幅全面超过一线，县城很多幅度也不亚于强二线.强二线这波还能解释，是一线溢出，一线一波以后基本上断了一般家庭收入人的买房梦，就去自己老家省会强二线买房+二线棚改，一下爆掉了。但是后面其他不同级差城市如果按照这个逻辑好像也推的通，但是似乎有有点不够充分。

　　5.我倒是意再进一步去思考未来房产投资方向：是否意味着这波涨幅，以后一个比较长的时间段把人锁定了。

　　比如一线买不了的有点钱的买强二线，其次买老家省会，再次买自己老家地级市，最次买县城。听说现在农村娶媳妇标配一套全款县城商品房！

　　如果是这样的线年这部分人家被固定了，这部分人不管在几线挣的钱最终会回流到这些家所在城市，资金逆向流动，老家房产价值凸显。

　　也能更进一步后续10年以后随着财富积累，会依次再改善，挪动上一个城市维度，造成另外一波的投资方向，如县城买地级市。

　　6.最后回到开头三个房产收益来源，现在政府控制力是加强了不是削弱了，其中房子本身升值+房贷对冲都被严格压制下来了。

　　只有房租一项因为分散，短期政府又是租售同权去引导，比较有空间，加之我们明确未来收入翻倍的政策方向。

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